БудівництвоВладаЗаконодавствоНерухомістьРегіониТехнології та інновації

Нові будівельні норми і вимоги до забудовників: хто зупинить хаос на будівельному ринку України

101views

“Введення нових державних будівельних норм (ДБН), які повинні були вступити в дію з 1 вересня, призупинено судом за позовом однієї з ландшафтних компаній. Введенню революційних норм опирається цілий ряд компаній-забудовників. Що ж так лякає їх у цьому документі? Що позитивного несуть в собі нові ДБН і чи зможуть вони докорінно змінити невизначеність і хаос на ринку первинного будівництва в Україні розбиралися Економічні новини…”

Для цього слід просто уважно ознайомитися з ними. Так, в нових ДБН є більше 50 істотних змін.

“Блакитні» і “зелені” лінії

По перше, це відомі і ті що часто призводять до конфліктів, позовів і судів обмеження по висотності забудови в містах. Їх називають “Блакитні лінії”. Нагадаємо, раніше діючі норми встановлювали лише обмеження для існуючих і запроектованих вулиць і доріг. Це так звані «червоні лінії», що позначають лінії регулювання забудови — розташування будівель та землі загального користування, призначені для прокладки комунікацій, благоустрою вулиць і т. п.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Згідно з новими будівельними нормами госпмайданчиків біля будинків більше не буде

Згідно з новими нормами, “блакитні лінії” регулюватимуть обмеження забудови по висоті в населених пунктах. Це вирішить проблему хаотичної забудови по висотності і сприятиме гармонізації міського простору.

На жаль, є чимало прикладів порушення висотності будівель компаніями-забудовниками.

Так, вже кілька років у судах оскаржується введення в експлуатацію будинку за адресою: Київ, вул. Нижній Вал, 27-29, відомого як будинок-монстр на Подолі. Історія будинку почалася в далекому 2008 році. Тоді Головне управління охорони культурної спадщини погоджує генеральний план та паспорт оздоблення фасадів житлово-офісного комплексу, які передбачали 5 поверхів з поступовим каскадним збільшенням висотності до 9 поверхів углиб кварталу. Пізніше, в 2009 році компанія–забудовник отримала позитивний висновок від ДП «Укргосэкспертиза» на проект будівництва, що передбачає 8 поверхів. Однак, в процесі будівництва, Будівля перетворилася на 13-поверхового “монстра”.

Початковий проект ЖК «Поділ Престиж» сильно відрізняється від того «монстра», який тимчасово застиг над Подолом. Однак складна ситуація в країні, лазівки в законодавстві і ганебність чиновників зробили свою справу, зігравши на жадібності і ненаситності забудовників. «Будинок-монстр» на Подолі повинні демонтувати. Про це заявляв ще в квітні нинішнього року мер Києва Віталій Кличко.

“Багато будинків ми відразу зносимо, знаючи, що вони не мають документів, а йде будівництво самовільне. Просто приїжджаємо і зрізаємо палі. І найближчим часом, я думаю, що по будівлі, відомому як «монстр на Подолі», за яким суди вже практично всіх інстанцій пройдені, ми будемо йти таким же шляхом – демонтажем. Це буде показником для інших (забудовників), що порушують всі закони”, – заявив мер.

Також в нових ДБН прописано обмеження забудови в так званих зелених зонах – “зелені лінії”. Вводиться норма по межах ландшафтних і рекреаційних територій, на яких заборонено будівництво. Всі компанії-забудовники повинні будуть зводити дитячі сади і школи в житловій забудові, збільшувати майданчики для відпочинку і спорту, а також зелену зону для парків і скверів.

Згідно з новими нормами, для шкіл і коледжів України має стати правилом обов’язкове облаштування реального безбар’єрного простору для дітей з інвалідністю.

За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Льва Парцхаладзе, за статистикою, сьогодні 75% шкіл мають безбар’єрний доступ до 1-го поверху, тобто, пандус при вході в будівлю. Однак доступ до другого поверху з 16 тисяч установ мають тільки 65 шкіл. “Повинні бути обладнані спеціальні туалети, ліфти або підйомники та інше інклюзивний простір. І на місцях це, дійсно, повинні розуміти», — запевняє Парцхаладзе.

Потрібно відзначити, що нові ДБН не лякають відповідальних і чесних забудовників, вони готові їх прийняти і більш того, багато з них вже давно самі працюють за цим оновленим нормам. Так, у коментарі ЕН Ірина Бірова, директор служби замовника компанії ТММ зазначила, що потреба у зміні ДБН, введення в дію яких з 1 вересня 2018 був припинений, назріла давно: «Наприклад, основний містобудівний ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень» переглядався останній раз в 2002 році, ДБН Ст. 2.3-5-2001 «Вулиці та дороги населених пунктів» в 2001 році, ДБН Ст. 2.2-4-97 «Будинки та споруди дитячих дошкільних закладів» в 1997 році. Виходить, що, незважаючи на 21 століття за вікном, ми змушені дотримуватися давно застарілі нормативи, або ж в індивідуальному порядку погоджувати відхилення від цих норм. Думаю, що розробники скористаються утворилася паузою, щоб виявлені при обговореннях недоліки були доопрацьовані і знайшли своє відображення у новій редакції ДБН, яка обов’язково буде введена в дію».

Єгор Русаков, менеджер проектів будівельної компанії «Ковальська» роздумуючи над тим, жорсткі чи ні нові ДБН, зазначає в коментарі ЕН, що в їх розробці та обговоренні брали участь багато будівельних компаній ринку. «Можливо, ці норми і правильні. Однак більшість забудовників досить гаряче виступають проти них. Наприклад, компанії відмовляються від проектування і установки сміттєпроводів в багатоквартирних будинках. Новим ДБН це буде введено як обов’язковий «елемент програми».

Земля понад усе

Архітектор, Лауреат Державної премії з архітектури Георгій Духовичний, вважає одним з головних питань, які вирішують нові ДБН, земельні. Дійсно, саме вони завжди ставали предметом особливих суперечок, зав’язаних або на незаконному продажу ділянок і їх оренді, або відвертому самозахопленні і будівництві на них фактично незаконних будівель і будівель.

Так, операції з продажу землі або здача в оренду, на думку експерта, не може здійснюватися без попереднього визначення зон обмежень можливого будівництва. Вони ж фіксуються архітекторами, кваліфікація яких підтверджена відповідним сертифікатом, включаючи їх підпис і печатку.

За словами Русакова, будівельні компанії вже далеко не перший рік співпрацюють разом з міськими (селищними) владою на предмет пайової участі – вони вносять в обов’язковому порядку свої кошти на розвиток населених пунктів.

Така величина зараз розраховується за певною формулою з кожного здається в експлуатацію квадратного метра. І це чималі гроші. «Однак, держава далеко не завжди використовує цей ресурс для того, щоб будувати дитячі садки та школи. Зате місцева влада хвацько, зрозуміло, з великою вигодою для себе, виділяють землі під будівництво житла», — зазначає він. І зрозуміло, адже місцева влада на цьому добре заробляють, включаючи і досить солідні неофіційні винагороди, які вони отримують від девелоперів або забудовників.

Безумовно позитивний момент нових норм: ДБН однозначно забороняє будь-які дії, які можуть призвести до ущільнення комплексної забудови населених пунктів. Тим більше в тій їх частині, яка вже давно склалася історично.

Взагалі ці норми — великий крок вперед з точки зору цивілізованого, гармонійного, креативного та екологічного розвитку міст України. Досить побувати на таких великих столичних житлових масивах, як Позняки і Осокорки. Вони просто захлинаються в безодні суцільних висотних будівель без парків, без скверів, практично не маючи простору для відпочинку і комфорту. До речі, в європейських країнах облаштування зеленої зони навколо житлової забудови є обов’язковою нормою.

Хотілося б звернути увагу українських чиновників і забудовників на приклад перших лондонських скверів. Парки і сквери можуть послужити зразком того, як інвестиції в зелену зону дозволяють не просто окупити витрати, але також отримати істотний прибуток.

Хто контролює?

Яку ступінь відповідальності за невиконання тих чи інших норм несуть будівельні компанії, і хто здійснює над ними контроль? До недавнього часу тотальний контроль за цими процесами був покладений на Державну архітектурно-будівельну інспекцію (Дабі). Однак у зв’язку з реформою з децентралізації ще з 2015 року вагому частину повноважень Дабі стала передавати територіальним громадам на місця, тобто місцева влада стала здійснювати містобудівний контроль.

Наскільки цей процес посилив контроль за недбайливими компаніями-забудовниками? Як вважає керівник ДАБІ Олексій Кудрявцев, ситуація стала більш контрольованою, ніж раніше: «Якщо на території населеного пункту ведеться якесь сумнівне будівництво, то місцеві жителі (включаючи активістів), звертаються у власний орган на предмет його перевірки. В цьому випадку вже можна процедурно оперативно відреагувати ще на початкових етапах будівництва, коли на будмайданчик тільки завозиться техніка». Прикладів цього можна навести чимало. Так, по Києву зупиняються десятки незаконних будівництв або тих, де порушуються норми.

Приміром, по вулиці Сормовская, 3 у Дарницькому районі столиці під час перевірок було виявлено цілий ряд порушень: невідповідність проектної документації вимогам містобудівних норм і обмеження по висотності. Дозвіл на будівництво у компанії-забудовника було відібрано.

Така ж доля спіткала і будівництво об’єктів на Вознесенському узвозі 28-30. Там в цей процес навіть довелося втрутитися народним депутатам. Також дозвіл компанії-забудовника було анульовано. Законом визначено, що за рішенням суду самочинно збудований об’єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов’язаних зі знесенням, за рахунок особи, яка здійснює таке будівництво. Однак навести приклади таких виносів фахівці практично не можуть. Таким чином, у нас в Україні ще не працюють ефективно виконавчі органи, які зобов’язані це робити за рішенням судів.Можливо, що нові ДБН «сильно налякають» всіх: і забудовників, і суддів, і виконавців.

І рішення проблеми зрушиться з мертвої точки.

Дайте  книгу скарг…

Ккуди звертатися звичайним українцям, якщо вони стикаються з беззаконням окремих компаній-забудовників: захоплення землі з подальшим зведенням житла, спроба вести ущільнене будівництво, недотримання всіх будівельних норм і т. д.?

По нескладних об’єктів будівництва (не висотним будівлям і спорудам) контроль здійснюється місцевими органами будівельного контролю, який передали на місця. Саме туди і слід подавати скарги. Туди ж подаються скарги від жителів обласних центрів, якщо мова йде про так звані об’єкти середнього класу – вони іменуються СС2. Жителям Києва слід звертатися в Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА. А складне будівництво (об’єкти класу СС3) контролюється безпосередньо ДАБІ. Тому, якщо виникають будь-які питання, пов’язані з будівництвом великого високоповерхового торгового центру, або надвисотних житлових (нежитлових) будівель, то ця сфера контролю Дабі.

Як бачимо, в Україні в даний час цілий ряд компаній-забудовників не хочуть виконувати навіть норми «старих» ДБН. Тому не дивно, що у них немає великого інтересу до впровадження в практику більш жорстких «нових». Однак час не стоїть на місці, і його неможливо повернути назад – нові ДБН обов’язково запрацюють на повну силу. І чекати цього ми будемо недовго. Залишається сподіватися, що ці норми будуть виконувати всі компанії, а чиновники зможуть здійснювати ефективний контроль, захищаючи будівельний ринок і споживачів від недобросовісних забудовників.

Джерело: markets.enovosty.com

Автор: Антон Горохов

Leave a Response